უძრავი ქონება - შედარებითი მიდგომა

უძრავი ქონების ღირებულების შეფასება, ჩვეულებრივ, ხორციელდება სამი ძირითადი მიდგომის პოზიციიდან:

»» ხარჯვითი მიდგომა;

»» შედარებითი მიდგომა;

»» საშემოსავლო მიდგომა;

შედარებითი მიდგომა

შედარებითი მიდგომა, დაფუძნებულია ვარაუდზე, რომ გონიერი მყიდველი, არ გადაიხდის ობიექტში იმ თანხაზე მეტს, რომლითაც თავისუფალ ბაზარზე  შეიძენდა ანალოგიური სარგებლობის ობიექტს.

ასეთ შემთხვევაში, ღირებულების განსაზღვრა ეყრდნობა იმ პერიოდში ანალოგიური ობიექტების ყიდვა - გაყიდვის შესახებ დადებული გარიგებების შესახებ არსებულ მონაცემებს.

უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტაცია და აუცილებელი, უტყუარი ინფორმაციების მოპოვება, შედარებითი მიდგომის უმნიშვნელოვანესი ეტაპია.

შემფასებლის მიერ, ეს ინფორმაციები გამოყენებული უნდა იქნას მომავალ ანგარიშში იმ შემთხვევაში, თუ:

• გარიგების ორივე მხარეს გააჩნია საკმარისი წარმოდგენა ბაზრის მდგომარეობის შესახებ;

• მხარეებს არა აქვთ ერთმანეთთან ისეთი ურთიერთობა, რომელიც იმოქმედებდა გარიგების ფასზე;

• მონაცემები გარიგების ფასთან დაკავშირებით, მოწოდებულია პირის მიერ, რომელიც არ არის დაინტერესებული მის დამახინჯებაში;

• შედარებითი მიდგომა შემფასებლისგან მოითხოვს შესაფასებელი უძრავი ქონების ფასწარმოქმნის მახასიათებლებისა და ბაზარზე შერჩეული ანალოგების შედარებას.

• შეფასების პრაქტიკაში, მიღებულია გამოყოფილი იქნას შედარების შემდეგი ძირითადი ელემენტები (რომელთა ანალიზი უნდა მოხდეს აუცილებელი თანმიმდევრობით):

• უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება;

• დაფინანსების პირობები;

• გაყიდვის პირობები;

• გაყიდვის დრო;

• ადგილმდებარეობა;

• ფიზიკური მახასიათებლები;

• ეკონომიკური მახასიათებლები;

• გამოყენების ფორმა;

• კომპონენტები, რომელიც დაკავშირებული არ არის უძრავ ქონებასთან;

შესაჯერებელი ობიექტების გასაყიდ ფასებში სხვაობის გამოვლენის შემთხვევაში, უძრავი ქონების ღირებულებაში შედის შესწორებები როგორც ფულადი, ასევე პროცენტული გამოხატულებით.

ამ ყველაფრის შედეგად, შემფასებელი განსაზღვრავს უძრავი ქონების ანალოგის კორექტირებულ ფასს, რითაც საბოლოოდ დგინდება უძრავი ქონების ფასწარმოქმნის მახასიათებლები.

შედარებითი მიდგომის გამოყენება

შედარებითი მიდგომის გამოყენება, ყველაზე მეტად მისაღებია იმ უძრავი ქონების ობიექტების შეფასებისას, რომელთან დაკავშირებითაც არსებობს უტყუარი ინფორმაცია ყიდვა-გაყიდვაზე ახლახან დადებული გარიგების შესახებ და არსებობს ობიექტური ინსტრუმენტები შესაფასებელ უძრავ ქონებასა და შესადარებელ ობიექტებს შორის სხვაობის გამოვლენისთვის.

შედარებით მიდგომას აგრეთვე იყენებენ უძრავი ქონების ანალოგის საბაზო ფასში შესწორებების გამოთვლისთვის.

უძრავი ქონების შეფასების მომენტისთვის, შესადარებელი ობიექტის გაყიდვის პირობებსა და ტიპიურ საბაზრო პირობებს შორის ნებისმიერი განსხვავება, გათვალისწინებული უნდა იყოს ანალიზის დროს.

იხილეთ: ყველაფერი უძრავი ქონების შესახებ